임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응 순서

임차인에게 보증금은 정말 중요한 돈이죠. 그래서 보증금을 제때 돌려받지 못하면 큰 곤란을 겪게 됩니다. 임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 어떻게 대처해야 할까요?

 

 

임대차계약 분쟁

 

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응순서

 

 

내용증명 → 임차권 등기명령 → 보증금 반환청구 소송 → 경매

첫째, 임차인은 임대차기간 만료 1개월 이전에 임대인에게 임대차만료일에 보증금을 돌려줄 것과 보증금을 제때 반환하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있다고 내용증명우편으로 통보한다.

 

둘째, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하게 되면 임차권 등기명령을 신청한다. 법원의 명령을 얻어 임차권등기를 설정하면 임차인이 퇴거하거나 이전해도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게 되어 임대인이 바뀌거나 그 건물이 경매에 넘어가도 보증금을 반환받을 수 있다.

 

셋째, 임차권등기명령까지 했는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 민사조정을 신청하거나 임차보증금반환청구소송을 제기한다. 판결이 확정되었는데도 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않으면 임차인은 해당 건물에 대해 강제집행을 신청할 수 있다.

 

 

1. 내용증명부터 시작해요: 첫 단계는 임대인에게 알리는 것!

먼저, 임대차 계약이 끝나기 전에 임대인에게 보증금을 잘 돌려줄 수 있는지 미리 물어보는 게 좋아요. 만약 임대인이 애매한 답변을 하거나 보증금을 돌려주지 않을 것 같다면, 내용증명을 보내는 것이 첫 단계예요.

 

내용증명은 간단히 말해 "보증금을 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다"는 경고를 하는 공식적인 문서라고 생각하면 돼요. 이 문서를 보낼 때는 임대차 계약 종료 날짜와 보증금 반환 요청 내용을 명확하게 써야 해요. 이렇게 해두면 임대인이 이를 무시하기 어렵고, 만약 법적 절차로 가게 되더라도 중요한 증거가 될 수 있답니다.

 

통지서 수신인:  (주소) 발신인:  (주소) 제목: 임대차계약 해지 통지 및 보증금 반환청구 임대차계약 내용 임대차목적물: (주소) 임대차기간:  임대차보증금:  원 (₩     ) 귀하의 발신인이 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 임대차계약 체결한 위의 임대차계약은 계약기간의 만료로 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 종료합니다. 계약기간이 끝나는 ㅇ월 ㅇ일에 계약이 종료됨을 통보하며 임대차 종료로 인해 보증금 반환을 요청해주시기 바랍니다. 본인은 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 ㅇㅇ동 소재 ㅇㅇ건물 ㅇㅇㅇ호를 임차보증금 ㅇㅇㅇ원, 월차임 ㅇㅇ만원으로 임대차계약을 체결한 후 같은 해 ㅇ월 ㅇ일 잔금을 치르고 입주할 계획입니다. 만약 귀하가 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 임차보증금을 반환하지 않으면 본인은 신규 임대차계약을 체결한 ㅇㅇ동 소재 ㅇㅇ건물에 대해 보증금 ㅇㅇ원의 이자와 월세 ㅇㅇ만 원의 손해가 발생하게 됩니다. 귀하가 대처하지 않을 경우 민사상 손해배상을 청구할 예정이며, 이에 대한 비용 등 법적 손해배상에 책임이 있음을 미리 고지합니다. 부디 임대차만료일에 보증금을 반환해주셔서 상호 간에 불필요한 일이 없도록 협조해주시기 바랍니다. ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월ㅇ일 발신인(임차인) ㅇㅇㅇ (인) ㅇㅇㅇ 귀하

 

 

2. 임차권 등기명령과 가압류: 법적 보호를 위한 다음 단계

내용증명을 보내도 임대인이 꿈쩍도 하지 않는다면, 그다음에는 임차권 등기명령이라는 것을 신청할 수 있어요.

간단히 말하면, "이제 나 이사 가도 내 권리는 지켜질 거야"라는 법적 보호 조치예요.

 

임차권 등기명령을 하면, 집을 떠나더라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지돼요. 임대인이 바뀌거나 건물이 경매로 넘어가도 문제없이 보증금을 돌려받을 수 있다는 큰 장점이 있죠.

 

또 한 가지 방법은 가압류 신청이에요. 이건 좀 더 강력한 수단으로, 임대인의 자산을 묶어두는 거예요. 임대인이 다른 채권자들에게 재산을 숨기거나 먼저 처분하는 것을 막을 수 있죠.

 

부동산 가압류 신청서 채권자:  (주소) 채무자: (주소) 청구채권의 표시: 금 ㅇㅇㅇㅇ원(₩         ) 「채권자가 채무자에 대해서 가지는 임대차보증금반환청구채권」 가압류할 부동산의 표시: 별지 기재와 같음 신청 취지 채권자가 채무자에 대해서 가지는 상기 청구채권의 집행보전을 위해서 상기 채권액에 이르기까지 채무자소유의 별지 기재 부동산을 가압류한다는 재판을 구합니다. 신청 이유 채권자는 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일 별지 기재 부동산의 임대차계약을 체결한 임차인의 지위에 있는 자입니다. 채권자는 이건 부동산에 대해 임대차보증금 ㅇㅇㅇ만원, 월차임 ㅇㅇ만원, 임대차계약기간 ㅇㅇㅇㅇ.ㅇ.ㅇ.부터 ㅇㅇㅇㅇ.ㅇ.ㅇ.까지(24개월)로 채무자와 임대차계약을 체결했습니다. 채권자는 채무자에게 임대차기간 만료일인 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일의 2개월 전인 계약기간 만료일 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇ월 ㅇ일에 임대차보증금 ㅇㅇㅇㅇ만 원을 반환해줄 것을 요구했으나, 채무자는 이를 이행하지 않고 있으며 법적 조치를 요구합니다. 따라서 채권자는 채무자의 임대차보증금반환 지급 지체로 인해 더 이상 손해를 감수할 수 없어 부득이 채무자를 상대로 임대차보증금 반환청구의 소를 준비 중입니다. 그런데 알아본 것에 의하면 채무자는 다른 곳에도 동일한 사건이 존재하고 있고, 채무자의 재산을 압류하지 않으면 보증금을 회수할 수 없다고 판단되어 가압류 신청을 요청합니다.

 

부동산 가압류 신청서를 작성해 법원에 제출하면, 임대인이 마음대로 자산을 처리하지 못하게 할 수 있어요. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 받을 가능성이 훨씬 높아집니다.

 

 

3. 소송과 강제집행: 끝까지 가야 한다면

만약 위의 조치를 취했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이제는 보증금 반환청구 소송을 제기해야 할 때예요. "소송"이란 말만 들어도 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 이렇게 해야만 임대인에게 법적 책임을 물을 수 있어요.

 

법원에서 판결이 나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는데, 만약 판결이 나고도 여전히 돌려주지 않으면 강제집행이라는 방법이 남아있어요.

강제집행은 법원의 힘을 빌려 임대인의 재산을 압류하거나 경매에 넘기는 거예요.

 

이렇게 해서라도 보증금을 돌려받을 수 있답니다. 물론 이 과정이 쉽지는 않지만, 임차인으로서 권리를 지키기 위해 필요한 마지막 단계라고 할 수 있어요. 그러니 꼭 기억해두세요!

 

4. 사전 예방이 최고! 임대차 계약 시 미리 준비하자

사실 보증금 문제는 미리 예방하는 것이 가장 중요해요. 계약을 맺을 때부터 꼼꼼하게 챙기는 것이 좋답니다.

 

첫째, 계약서에 보증금 반환 조건을 명확하게 적어두는 것이 필요해요. "계약이 종료되면 언제, 어떻게 보증금을 돌려준다"는 내용을 꼭 넣어야 해요.

 

둘째, 임대인의 재정 상태를 미리 확인하는 것도 방법이에요. 예를 들어, 임대인의 부동산에 근저당이 잡혀 있다면 나중에 보증금을 돌려받기 어려울 수 있거든요.

 

그리고 또 중요한 것은, 임대차보호법에 대해 잘 알아두는 거예요.

필요할 때는 변호사나 부동산 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이죠. 이런 준비를 미리 해두면 나중에 보증금 때문에 고민할 일이 줄어들 거예요!

 

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